饱受争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发(fā)布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的(de)相关市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价(jià)格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定的(de)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)campus是什么意思 campus是国誉吗来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)的专campus是什么意思 campus是国誉吗业(yè)性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的(de)基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zcampus是什么意思 campus是国誉吗òng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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